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星级酒店筹建的要点及细节

2014-6-19 22:13:19      点击:
星级酒店筹建的要点及细节
   目前,全国各地的高星级酒店兴建热一直持续,同房地产住宅相比,受到的金融危机的影响也小得多,一些投资人想投资兴建高星级酒店,但自己又不专业,请人来做,自己也应该对高星级酒店进行一些了解,愿我这篇文章能给出一点点帮助,有疑惑之处愿与大家共同探讨。

 一、建立五星级酒店的目的:

1、平台与桥梁的作用:高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台,是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁,通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。

2、树立企业的品牌:

国内较有规模、名气的大型集团或企业,都有自己的高星级酒店,通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。

    尤其现在众多的房地产开发商都认识到了:房地产本身很难形成品牌,哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌,但高星级酒店在市场上很容易形成品牌,所以,考虑到建立企业的品牌,考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值,在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店

3、投资新建高星级酒店还有其他的益处:

首先是投资的稳定性比较强,相应来说风险相对不大;

其次是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资,但是总体来看成长性比较好;
    最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流,从企业经营的角度来说,现金流比利润还重要!正是这个现金流效应,使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。

二、酒店的投资成本及回报分析:

1、按照建筑单位面积的价格(不包括买地的钱):五星级酒店一般为:9000—10000元/m2,(四星级酒店一般为:7000—9000元/m2;)

2、按照客房总数计算:五星级总造价=房间数×150万元/间

3、以酒店总建筑面积均摊至客房,则每间客房所占建筑面积为:五星为120m2~180m2,(四星为90m2~110m2)

4、投资成本类别比例的大致划分:土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%;

5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%就不错了,一般投资回报周期为15-20年。

三、选择建立五星级的类别:是商务酒店兼带一般会议功能酒店?纯度假型酒店?度假兼会议型酒店

酒店类别             各项功能所占基本比例(按突出的比例程度表示)

                                 餐饮         娱乐          休闲         会议         会展           住宿

商务酒店               ★★★★    ★★☆☆    ★☆☆☆    ★★★☆    ☆☆☆☆    ★★★★

度假酒店               ★★★☆    ★★★☆    ★★★★    ★★☆☆    ☆☆☆☆    ★★★★

商务会议型酒店   ★★★★    ★★☆☆    ★☆☆☆    ★★★★    ★★★☆    ★★★★

商务会展型酒店   ★★★☆    ★★☆☆    ★★☆☆    ★★★★    ★★★★    ★★★★

四、选址——可行性调查报告(自己做,同时请酒店专业人士做,然后对比)——酒店建造成本的大致分析 

五、组建自己的一个酒店专业筹建团队——请酒店专业装饰设计公司出设计方案:在这个过程中,要详细分析:

1、酒店档次、类别的确定;

2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例;

3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求;

4、第3项的具体实施方案;

5、预期未来5—10年内的发展需求,做好各种管线的预留、预埋;

六、形成酒店初步设计方案后,找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案(水、暖、电、土建、结构图纸)——会审——酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案——会审——将装饰深化设计方案递交建筑设计院,由建筑设计院统一出施工图纸(各专业蓝图)——开始施工,同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场,及时解决问题。

七、具体的操作:

★施工总体计划的制定:

☆土建,5万平方建筑面积的施工期一般为13-15个月(在北方,要考虑冬天冻土期、春节放假的影响);

☆封顶后,按先后顺序,开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工,前面几项可以部分交叉作业,给排水及消防都打压试水后,最后才是内装,内装一般为13个月左右;

★土建施工队伍的选择:

☆资格预审——具备甲级资质,修建过酒店类建筑等等,当然,这些都是可以挂靠的,最关键的是要考察其是否有经济实力,若自己公司一点现金都没有,纯粹靠甲方按进度拨款,那将会严重影响施工进度的;

☆甲方在与乙方(土建施工承包单位)签订合同时,一定要注明:甲方在向乙方拨付施工进度款的同时,在乙方所聘用的建筑工人工资支付问题上,乙方必须按与建筑包工方所签订合同中约定的工资支付方式执行,甲方有责任进行监督,否则甲方有权利暂时中止向乙方划拨施工进度款。建筑工人因工资不能得到及时支付而停工或堵政府大门的事例在全国都有发生,我所在筹建的五星级酒店工程上就发生过一次,作为甲方,我公司按合同约定,根据实际施工进度向乙方划拨了工程进度款,但不知道是乙方战线太长了而东挪西用了呢还是补其他的窟窿,反正就没有及时给建筑工人发放工资,于是就引发了停工、堵市政府大门的事件。一时间,舆论的矛头都指向了我公司,其他的房地产公司看着笑话,不明真相的还以为是我公司经济实力有问题或是老板心太黑,着实把老板给气得够呛!

    目前,国家有相关规定,建设方和承建方都必须按一定比例向政府有关部门预交民工工资保证金,就是担心出现民工干了活拿不到钱,甲方推乙方,乙方推他方的事件发生。在这个问题上,我所在的房地产公司也遇到过问题:按规定公司向政府有关部门足额交纳了相应的保证金,但承建方却拿不出钱来交,催一次二次,答应了就是没有钱交,于是,甲方的开工证就没法办,没开工证,在银行办理贷款的手续就进行不下去。

由此可见签订合同前考察土建承包方的真实经济实力是多么关键! 

★土建施工的进度、质量的监督和管理:

☆要求乙方做出切实可行的施工组织设计;

☆甲方的现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数,是否按照计划实施,能否完成进度要求,发现问题及时反馈;

☆甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度:完成则奖,延后就罚;

☆甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度:认真履行职责的则奖,若我方发现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼的则坚决处罚或更换监理公司。这样,通过一些较硬的手段使监理方产生危机感,别让工程监理形同虚设。

☆公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑瀣一气,做好对自身人员的督察工作。建立合理的严密的工作制度、职责,划分各级权限,一旦制定,坚决执行。